¿Es legal actualizar el monto en los contratos de locación?

Si bien sigue vigente la prohibición de la actualización de los alquileres en base a índices, el nuevo Código Civil permite fijar variaciones en el precio del valor locativo en relación a distintos parámetros.

 

La prohibición de indexar o ajustar precios que estableció la Ley de Convertibilidad en el año 1991, tuvo como intención contrarrestar los efectos negativos de la inflación relacionados con el aumento constante y sostenido del nivel general de los precios y de esta manera estabilizar la economía.  La Argentina se caracteriza por padecer de períodos inflacionarios, como el que atravesamos actualmente y que afecta directamente a los contratos de locación. Esto genera que la decisión de determinar el valor del canon de alquiler sea una tarea complicada, ya que estamos ante un contrato que va a durar como mínimo dos años. 


Por ello es importante tener en claro a la hora de firmar un contrato o su renovación que cláusulas corresponden desde lo legal, y de esta forma protegerse del avasallamiento de los derechos y asì evitar tener que judicializar el caso con todos los gastos y dolores de cabeza que ello conlleva.


Con la entrada en vigencia del nuevo Código Civil y Comercial el 01 de Agosto de 2015, entre otras reformas  también se legisló en cuanto al precio de la locación, en el art.1187 el que remite supletoriamente a lo normado para la compraventa, con lo cual el precio puede ser determinado en una suma fija, y puede dejarse su fijación librada al arbitrio de un tercero designado de común acuerdo, o puede ser fijado con referencia a otra cosa cierta.


En cualquier caso se entiende que hay PRECIO VALIDO aquel que las partes previeron y se pusieron de acuerdo en cuanto el procedimiento utilizado para determinarlo (art.1133).

 


 

Para establecer dentro del marco contractual un índice de actualización válido y oficial, la legislación ofrece cinco opciones:


- En Indices de Precios: Se puede fijar el precio del alquiler en un índice de precios, pero es esencial para su validez “que sea cierto” por lo que es necesario usar índices oficiales que publiquen los institutos de Estadísticas y Censos de la Nación y de las provincias.


- En un Valor-Mercadería: Se puede fijar el precio del alquiler en una cláusula de ajuste de referencia “a una cosa cierta”. Pudiendo ser el valor-mercadería, como por ejemplo el precio de la bolsa de cemento de 50 kilos, de una determinada fábrica que se compre en un determinado local comercial, para lograr obtener el valor real al momento que corresponda a la fecha de pago.


- En Moneda Extranjera: Se puede fijar el precio del alquiler en moneda extranjera, pero se debe determinar en forma cierta por ejemplo: dólares, euros, u otras. Si se fija el precio del alquiler en moneda extranjera puede pagarse dando el equivalente en moneda de curso legal y al cambio oficial.


- El Precio determinado por un Tercero: Se puede fijar el precio del alquiler por la determinación de un tercero designado en el contrato o después de su celebración, pudiendo ser una persona física o jurídica (tasación de dos o tres inmobiliarias). Si el tercero no quiere o no puede realizar la determinación, el precio lo fija el juez por el procedimiento más breve que prevea la ley local. Esta modalidad es muy utilizada para las prórrogas contractuales.

 

- En Precio Escalonado: El que se usó siempre. Se puede fijar el precio del alquiler en forma escalonada, mediante distintos precios de alquiler que van cambiando en una cada cantidad determinada de meses hasta la terminación del contrato. Resulta de fijar “un valor total” por el tiempo del contrato, incluyendo en el mismo los incrementos pretendidos y luego dividirlo en cuotas mensuales que pueden variar cada seis o doce meses.


Luego de analizadas todas las posibilidades de establecimiento del canon locativo, aunque ello conlleve una actualización del mismo, para que sea válido lo convenido entre las partes debe realizarse de acuerdo a las condiciones señaladas, ello ley 23.928 a los fines de proteger  tanto a los inquilinos de futuros cánones exorbitantes, como así también asegurar al locador que el alquiler no quede totalmente desactualizado en relación al originariamente pactado.


Colaboración: Vanesa Débora Mestre / Abogada (Matrícula San Juan 3278- Matrícula Mendoza 6118 – Federal T. 78- F. 316)/  Miembro Instituto Derecho de Expresión y Libertad de Prensa - Asociación Argentina de Justicia Constitucional/ Teléf.2644189975 /  General Acha 365 (Sur) Primer Piso, Ciudad, San Juan/ E-mail: juridicomestre@yahoo.com.ar .

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