Cada vez más ahorristas piensan en el ladrillo a la hora de invertir, pero a veces suelen estancarse por no contar con un terreno donde construir o el dinero en efectivo no es suficiente como para obtener un inmueble de inmediato. Para captar esta cartera de clientes los corredores inmobiliarios aumentan sus propuestas ofreciendo los pagos ‘en boca de pozo’. Esto consiste en acordar con el comprador un pago mensual por un edificio que comenzará a construirse próximamente. Una vez que logra abonar el inmueble en un 60% o el 100% de su valor -según la empresa-, se le hace entrega del bien.
Si bien este sistema se implementó hace casi 20 años en la provincia, es recién ahora cuando está realmente en auge: cuando comenzó habían 10 desarrolladores inmobiliarios en este rubro y hoy son alrededor de 30 que ofrecen cada uno 2 o 3 edificios al mercado, según informaron en la Cámara de la Construcción e Inmobiliaria de San Juan. ‘Sí, se ha incrementado la cantidad de desarrolladores en la provincia en los últimos años, el pico se dio cerca del 2012, con el auge de la minería y desde ahí continuó aumentando’, aseguró Osvaldo Lucero, de Estudio 3 y directivo de la Cámara.
Si bien puede ‘hacer ruido’ a algunos inversores el hecho de tener que pagar por algo que aún no existe, ‘pero es como pagar un viaje que uno hará después’, agregó. Ante esto es fundamental tener en cuenta las ventajas y desventajas que pueden afrontar los compradores a la hora de depositar su dinero y confianza en un departamento en ‘boca de pozo’.
Ventajas
1-Financiamiento: Un aspecto positivo de este tipo de inversiones es la flexibilidad en su financiamiento. En distintas empresas confirmaron que el pago se fija según el monto que desee abonar el comprador, incluso puede variar durante la marcha. ‘Hay gente que va pagando, adelantando cuota y si al momento de la entrega no tiene todo abonado se busca una financiación. Yo lo entrego cuando se pagó el 60% del monto, si vale un millón lo voy a entregar cuando tenga $600.000’, explicó Lucero. En otras empresas como Sabino Pignatari aseguraron que ellos esperan conseguir el 100% del pago para recién realizar la entrega.
2- Tiempo: A la hora de elegir el proyecto que se abonará el comprador puede elegir contar con el edificio para el año que viene como también puede ser para dentro de 5 años. ‘Yo tengo proyectos hasta el 2021, este año quiero armar uno para llegar al 2022 y eso lo decide el comprador’, explicaron en Estudio 3.
3- Actualización: Al estar abonando valores atados a la suba de materiales de construcción, el proyecto se actualiza al mismo ritmo. Eso implica que si el comprador quiere vender el proyecto, lo puede hacer y al precio que tiene en ese momento. ‘Además por lo que se pagó ya no le preocupa al comprador si sube, porque sólo lo que queda por pagar sí se va reajustando’, aseguró Lucero.
4-Plus: Al momento de haber abonado todo el departamento se obtendrá un importante porcentaje de ganancia si se evalúa con el precio que tiene en ese momento. Por ejemplo un departamento de dos ambientes del edificio Carrascal -en calle Laprida y Sarmiento- lo vendieron en boca de pozo a un precio total de $2.500.000 hasta el año pasado, pero actualmente se puede comercializar a un precio de $3.200.000, un 28% más, según explicó Juan Pablo Sesma desde la oficina de Sabino Pignatari
Desventajas
1- Financiamiento: Cuando se entrega el inmueble, el comprador debe acogerse a una financiación corta de cada empresa, que puede alcanzar hasta las 40 o 50 cuotas, no más. Eso hace que la cuota a pagar por mes se encarezca bastante, y seguirá actualizandose según la suba de materiales, más el interés de financiación.
2- Tiempo: Este factor también puede resultar un problema cuando el proyecto se complica y se extiende más de lo pensado. Por ejemplo, puede llevar ‘hasta 3 o 4 meses mínimo para la empresa hacer trámites y obtener los permisos correspondientes en caso de que necesite sacar un árbol o cortar la vereda para cerrar el lugar’, señaló Mauricio Turell, secretario de la Cámara.
3- Actualización: Si bien es favorable para el inversor, a la vez genera pesar para las cuotas que aún no se pagaron porque pueden actualizar la cuota si aumentan los materiales. Para el inversor, esto puede encarecerse si el constructor decide trasladarle sus mayores costos, sobre todo por incremento de materiales o mano de obra. ‘Por eso, si no tiene espaldas para soportar la suba, antes de ingresar al negocio deberá considerar que sus cuotas podrán sufrir un ajuste en algún momento’, aseguraron desde Estudio 3.