Expectativa. La esperanza en el sector inmobiliario es que bajen las tasas de interés para que vuelva el crédito hipotecario y se reactive el sector.

Con la vista puesta en sostener las operaciones y mantener el mercado activo, el valor de los alquileres subió hasta un 25% durante el año pasado, según dieron a conocer desde el Colegio de Corredores Inmobiliarios de San Juan. La cifra está muy por debajo de lo que fue el incremento de la inflación, que trepó al 47,7%, según datos oficiales. Los operadores optaron por reducir las ganancias frente a un panorama de disminución de la demanda, el fuerte aumento de las tarifas de servicios, como luz y gas y expensas, y la pérdida de poder adquisitivo de los salarios.

"No se podía trasladar el impacto de la inflación a los alquileres porque la gente no los puede pagar", dijo Josefina Pantano, titular de la entidad.

En la práctica, si se trata de buenos inquilinos, que pagan puntualmente sus obligaciones y cuidan los inmuebles, las operaciones se están cerrando por estos días a valores similares a los del año pasado, sostienen en el sector. Y para los contrato nuevos, las transacciones se están pactando con una suba que oscila entre el 12,5 al 13%.

El 2018 estuvo caracterizado por el fuerte impacto de la devaluación, que incluso llevó a que los valores de los inmuebles cayera a fines del año pasado entre un 5 a un 10%, una situación que en el sector no recordaban en los últimos 17 años. Es que para remontarse a un panorama similar entre los operadores mencionaban que había que remontarse a la crisis del 2001. Ahora la expectativa es que la inflación siga bajando para que, incluso, si las tasas de interés siguen bajando, vuelva el crédito hipotecario y se reactive el sector.

En cuanto a valores se trata, el alquiler de una unidad de un dormitorio en el radio céntrico oscila en los 5.500 pesos. Si se trata de un departamento con dos dormitorios y estacionamiento la cifra trepa a los 6.500 pesos. Una casa de barrio en el Gran San Juan, en la zona de Rivadavia o Santa Lucía, de 3 dormitorios y cochera asciende a entre 12.000 a 13.000 pesos en promedio. Si se trata de una casa con pileta y más servicios la cifra sube a unos 23.000 pesos.

Con la devaluación y la pérdida del poder adquisitivo de los salarios, el 2018 fue un año complicado para el sector inmobiliario. El crédito desapareció, las operaciones se retrajeron y los precios de los inmuebles incluso retrocedieron. Según sostienen en el mercado, para este año las chances de recuperación están atadas a la estabilidad del dólar y a que los propietarios acepten contraofertas.

Uno de los factores que más incidió el sector fue el fuerte aumento del costo de la construcción. Según datos del Centro de Investigación para la Racionalización de la Construcción Tradicional (Circot), en un año la devaluación se comió un tercio de la construcción de una vivienda nueva. Fue porque, según datos del organismo, el valor del m2 superó los 30.000 pesos. Así, mientras en diciembre de 2017 se podía construir una casa de 3 dormitorios de 77,10 metros cuadrados (m2) con 1.574.000 pesos. Transcurrido un año, y con el impacto de la fuerte devaluación que caracterizó al 2018 y que encareció principalmente los materiales de construcción que están atados al dólar, sumado a la inflación, esa plata sólo alcanza para levantar el 67% de la misma vivienda.

En cuanto a los valores de los inmuebles en el mercado local, un departamento de un dormitorio en el radio céntrico cuesta 1,8 millones de pesos en promedio. El valor de uno de dos dormitorios trepa a 2,3 millones de pesos. Y una casa de 3 dormitorios en el Gran San Juan oscila entre los 2,9 a 3 millones de pesos.

Pantano comentó que al cierra del 2018 el mercado de compra-venta de inmuebles en la provincia comenzó a moverse. "Es que sigue siendo una buen opción de inversión refugiarse en un inmueble", dijo la dirigente. A esa situación está contribuyendo también que han empezado a bajar las tasas de interés, que venían tentando a los inversores para hacer sus colocaciones.

Más impacto

Morosidad

Una de las situaciones que provoca la pérdida de poder adquisitivo en la población es el aumento de la morosidad entre los inquilinos. Según datos del sector, en el 2018 se mantuvo en el 10% en promedio.

Una reactivación


Para Alejandro Juan Bennazar, presidente de la Cámara Argentina Inmobiliaria, a partir de abril, que es cuando arranca la temporada inmobiliaria una vez terminado el verano, "deberían reactivarse los créditos".

El dirigente, en declaraciones al diario Clarín, sostuvo que "lo que está ocurriendo es que el comprador tradicional está haciendo contraofertas bastante importantes y en algunas casos hay reducciones de 7 a 10%" en los valores de los inmuebles. Sin embargo insiste en que "los valores de las propiedades no han bajado, se han sostenido. Esto ocurre porque las expectativas son positivas: la perspectiva es que parte de los dólares de la cosecha vayan a inversiones inmobiliarias y que en el año electoral se mantenga la estabilidad del dólar con inflación a la baja. Ya encontramos el piso. En enero empezamos a ver más consultas en las inmobiliarias".