Siempre ha sido valioso conocer cómo se puede tasar una propiedad rural y este tema ha motivado interesantes en Suplemento Verde, entre ellas la realizada hace unos años al ingeniero Wilfrido López, de la delegación local del Instituto Argentino de Tasaciones. Actualmente existen 3 procedimientos y metodologías para tasar:
* Método de la renta.
* Método comparativo-separativo.
* Método comparativo-de conjunto.
Por renta
El primero, el método de la renta, generalmente poco utilizado por las dificultades que presenta en la determinación de la renta líquida y la tasa de capitalización que es necesario usar, es el método más directo de tasación, pues considera que el inmueble vale por lo que produce: V=R/r, donde R es la renta líquida y r es la tasa de capitalización.
La dificultad en la aplicación del método reside en la falta de información para determinar la renta líquida, que es el resultado de restarle a la renta bruta todos los gastos, incluídos impuestos, que tiene el productor rural, que por lo general no los asienta en registros que puedan consultarse.
La segunda dificultad reside en la tasa a aplicar, en razón de las grandes variaciones que existen en la plaza bancaria (activa, pasiva, plazo fijo, caja de ahorro, especiales, etc.) y cuya influencia en el valor del inmueble es directa y decisiva.
Ejemplo: Si tengo una renta líquida anual de $20.000 y le aplico una tasa del 20% anual, el valor del inmueble es: V=R/r=20.000/0,20= $100.000.
Si en cambio utilizo una tasa del 10% anual, el valor resulta ser el doble, es decir, $200.000. Como se observa, la elección de la tasa es decisiva. Por otro lado, el método no tiene en cuenta ni la extensión de la propiedad, ni sus características intrínsecas y extrínsecas, que en los otros métodos son fundamentales.
Como consecuencia del aumento del precio del producto rural, es de suponer que aumenta la renta líquida que se obtiene y, en consecuencia, si mantenemos una tasa fija, al aumentar la renta aumenta el valor del inmueble, pues la relación es también directa. De ahí que los productores propietarios de inmuebles rurales quieren aprovechar el momento para vender, pues sus propiedades se encuentran produciendo buena renta.
El segundo, más práctico
El método comparativo-separativo es totalmente distinto. Consiste en ubicar inmuebles de características similares al que se pretende tasar y hacer comparaciones mediante la aplicación de coeficientes correctores que permiten homogeneizar las diferencias heterogéneas de los comparables. Esta comparación se refiere únicamente a la tierra libre de mejoras, porque, como lo señala el método, se separan las mejoras de la tierra para tasarlas separadamente y luego obtener un valor final.
Es uno de los métodos más utilizados, a pesar de las dificultades que presenta para encontrar comparaciones de tierras libre de mejoras. En este sentido, el aporte de las inmobiliarias es muy importante, pues facilita la información necesaria para el análisis comparativo.
El método entonces permite tasar la tierra, por un lado y las mejoras, por otro (cultivos permanentes, viviendas, galpones, pozos, etc.) y tiene en consideración la superficie del inmueble, la dotación de riego público y el aporte de agua de pozo, la calidad del suelo, la distancia a los lugares de entrega del producto, la accesibilidad del inmueble, etc.
Por su parte, se considera la edad, las mejoras, su estado de conservación, su expectativa y características generales.
Es decir, se hace un análisis mucho más detallado del inmueble a tasar, con una descripción prolija de todos los elementos que participan en la tasación.
Más complejo
Finalmente, el método comparativo-de conjunto, en su esencia, es similar al anterior, pues requiere de comparaciones que permitan estimar el valor buscado, pero su mayor dificultad la encontramos en que las comparaciones deben incluir mejoras similares y superficies de inmuebles cercanos, es decir, que se comparan varios inmuebles vendidos u ofrecidos, en su conjunto, con el inmueble a tasar, claro que tratando siempre de homogeneizar los antecedentes comparables porque nunca reúnen características iguales sino similares.
La tarea no es fácil, y a veces, si bien tienen los mismos cultivos, no tienen la misma similitud en las otras mejoras (viviendas, pozos, deslindes, etc.) y viceversa, por lo que la búsqueda de antecedentes se dificulta y lleva mucho tiempo, a pesar de que las inmobiliarias y el Tribunal de Tasaciones de la provincia cuentan con un banco de datos que facilitan la búsqueda y reducen enormemente el tiempo dedicado a ella.