Las UVA, unidad de valor adquisitivo, constituyen el nuevo sistema de actualización de los créditos para vivienda en Argentina, en base a la inflación, que ha reglamentado el BCRA. Toma el valor del metro cuadrado de construcción de una vivienda familiar y se detracta la milésima fracción a partir del valor del m2 tomado a marzo de 2016, dando un valor de 14.05, el cual, actualizado a hoy, llega a 20 pesos.
Luego, y a fin de realizar la conversión en UVA del monto equivalente al capital prestable en pesos, se divide ese monto total por el valor de cotización de la UVA. Y a partir de ahí se habla y cuantifica el préstamo en un número equivalente en UVA.
Entonces con el capital inicial expresado en UVA, se obtiene de este modo la base de la indexación periódica al cual se le debe agregar otro ajuste por aplicación de la tasa de interés mensual que cada banco determina en el contrato hipotecario.
La ley que reglamenta este sistema dice que la UVA no es un mecanismo de indexación, pero, es insustentable esa prohibición, porque es autorizada al fin y al cabo por la propia ley, siendo un real sistema de actualización por más que ésta pretenda darle otro calificativo.
Obviando esa aparente contradicción, que no busca otra cosa, que cubrirse por anticipado, de eventuales planteos judiciales basados en la transgresión de la prohibición de indexar que quedó vigente como resabio de la derogada ley de convertibilidad, hay otros aspectos claves que analizar.
Uno de esos aspectos conflictivos pasa por el porqué, en un país, con tan alto antecedente inflacionario, se ha tomado la decisión de implementar una política de créditos para la vivienda atados a la actualización por inflación.
Ya que hay números de indicadores macroeconómicos que son preocupantes en cuanto al real riesgo de sufrir una potenciación de la indexación de las UVA, uno de ellos, es el de la devaluación, que en lo que va del año, 5 meses, ha tocado el 25 por ciento. Este número no es menor porque está por arriba de la inflación del 15 % estimada por el BCRA para todo el año, y del aumento del salario promedio.
Entonces surge una incertidumbre obvia: la indexación o actualización, se las tendrá que ver con una perspectiva anual donde a mayo de 2018, la estabilidad de los precios ya está rota en razón de que tres de sus causas fundamentales, como son la inflación, la devaluación del peso y los salarios, no convergen y por el contrario están ya desfasadas de modo fundamental.
Hay que tener en cuenta que el sistema bancario ya ha acusado una presión de los precios, permitiendo que la porción del valor de la cuota que excede a la parte afectable del salario, sea acoplada al final del plan de las cuotas, extendiendo la vida del crédito mas allá de los 30 años.
En los créditos todavía no formalizados la devaluación de 2018, ha tenido un fuerte impacto, ya que se ha caído un 50% de las operaciones en curso, y, para compensar la disminución, se ha llegado a autorizar una ampliación de la base de los ingresos al espectro de la familia del solicitante.
Finalmente cabe señalar una inconsistencia estructural, dado, que, es probable constatar que obra en la economía Argentina una añosa contradicción insoluble del mercado inmobiliario, y, es que, las viviendas se construyen en pesos, pero, se cotizan en dólares, de modo que con una volatibilidad espiralizada en sentido ascendente de la inflación y la divisa extranjera lo único seguro viene a ser la incertidumbre misma.
Por Mario Alfredo Luna y Fabián Alberto Nuñez
Expresidente y exasesor del Concejo Deliberante de Jáchal, respectivamente.