- ÚLTIMA NOTA -

En esta tercera y última nota me voy a referir a otro organismo de la administración pública, de trascendental importancia por la misión que cumple, al realizar el control de sismicidad en todas las construcciones que se ejecutan en la Provincia, como es la Dirección de Planeamiento y Desarrollo Humano (DPDU). La prevención y seguridad para la vida de las personas representa un indudable interés público, pero cuando se dedican al control de otras actividades, comienzan los problemas. La planificación urbana también está dentro de las atribuciones del organismo, por delegación municipal desde hace mucho tiempo (terremoto de 1944). Las medidas mínimas de los lotes y otros condicionantes se ajustan a lo que dispone el Código de Edificación de San Juan (1951). Además del Código de Edificación, se dictaron otras leyes sobre fraccionamientos como: la Ley Nro 4238 y Ley Nro 5286, entre otras.

Todas esas leyes fueron dictadas antes de la sanción y promulgación del Nuevo Código Civil y Comercial de la Nación, que incorpora como nuevo Derecho Real a los conjuntos inmobiliarios (art. 2073), referido a barrios privados, con marcos jurídicos distintos a los barrios públicos que se venían haciendo con el ordenamiento jurídico existente.

Es necesario una reglamentación especial para este tipo de emprendimientos, que en general se asimilan a una propiedad horizontal, al menos en su constitución jurídica. Por ejemplo: en estos emprendimientos no hay donaciones al Estado de calles y espacios verdes; las calles pueden ser más angostas para evitar altas velocidades; no hay espacios destinados a las municipalidades; pero si pueden existir canchas de fútbol; piletas de natación; canchas de tenis; salones de usos múltiples (SUM); etc., que brindan un servicio a los consorcistas de ese barrio. Y es aquí donde se producen los problemas. Con anterioridad a la sanción del Código nuevo la DPDU había dado respuesta y solución a casos especiales que se presentaban con los emprendimientos privados (Resolución N9 196/DPDU/.....) pero ello quedó anulado con la puesta en vigencia del Código Civil y Comercial.

Hoy, al ampliarse el campo de aplicación de los complejos inmobiliarios, y al tomar intervención las municipalidades en el ordenamiento territorial, se produce el choque jurisdiccional y el pato de la boda termina siendo el Profesional de la Agrimensura, que tiene que deambular en los organismos señalados para conseguir la aprobación de un anteproyecto de fraccionamiento.

Se obliga al profesional a colocar en los planos de fraccionamientos (de 1.000 a 2.000 m2), el FOS, FOT, alturas, retiros de línea, etc., como si se tratara de un loteo público, restringiendo la libertad del emprendedor inmobiliario de decidir como será el proyecto que pondrá a la venta.

Es necesario cambiar, el derecho común (CCCN) ha cambiado y debemos adaptarnos a las nuevas disposiciones.

(*) MCP 781.