Por el Consejo Profesional de Corredores Inmobiliarios de San Juan.
Ante la grave crisis que atraviesa la economía del país, vemos con agrado que el Estado trabaje en llevar soluciones habitacionales para quienes lo necesitan.
Advertimos efectos positivos y negativos en el proyecto de Ley presentado por la legisladora kirchnerista Silvia García Larraburu (Río Negro), que tuvo media sanción en diciembre de 2016 en el Senado, cuando estaba a punto de perder estado parlamentario. Fue el presidente Mauricio Macri quien solicitó su tratamiento, obteniendo recientemente dictamen favorable, con algunas disidencias de los diputados nacionales. En estos momentos el proyecto está siendo sometido a correcciones y posibles modificaciones en la Comisión que lo estudia, antes de ser analizado nuevamente por el Senado.
Efectos positivos: * Establece un sistema de notificaciones electrónicas entre las partes, con un ahorro de tiempo y dinero. * Dispone que el depósito quedará actualizado al valor del mes en que se extinga el alquiler con lo que está resguardando ese valor de la depreciación de la moneda, lo que antes no se podía hacer por la prohibición de indexar. * Establece un sistema más rápido de reconocimiento de las reparaciones necesarias. * Aclara bien el concepto de Expensas Extraordinarias y que tanto éstas como el Impuesto Inmobiliario quedan a cargo del propietario, lo que en San Juan ya es una realidad habitual. * Establece la posibilidad de que las partes acuerden la resolución anticipada del contrato sin penalidad y la posibilidad de que el inquilino sepa 2 meses antes del vencimiento del contrato si podrá renovarlo o no. * Reconoce la crisis provocada por la inflación, al autorizar la indexación del alquiler cada 6 meses, lo que hasta ahora no se podía, por lo que se recurría a la fórmula del escalonamiento. Con esta fórmula los alquileres se actualizarán con un índice combinado de precios y salarios, lo que a la postre será mayor que el que la partes estaban acordando.
* Se amplía la gama de garantías, lo cual para San Juan no es novedoso porque siempre se manejó con esas variables. Lo peligroso de esta medida es que condiciona el derecho a la propiedad privada, si es que obliga al propietario a recibir una garantía que no garantiza.
Efectos negativos: * Esta ley avanza sobre el derecho a la propiedad privada y propende que sean los particulares quienes den solución a los problemas habitacionales y sociales, cuando es el Estado quien debe ofrecer estas soluciones. * La intención del Estado Nacional de cargar los honorarios profesionales del corredor inmobiliario sobre el propietario, avanza inconstitucionalmente sobre los derechos de cada provincia, desconociendo el federalismo argentino, y desnaturalizando la labor profesional de las inmobiliarias. * Todo ha sido pensado para favorecer a la parte más vulnerable, pero establece parámetros de valor tan elevados, que abarca a todo el mercado locativo de San Juan. Por ultimo *Le quita valor al contrato privado y por ende al acuerdo y libertad de las partes, exigiendo una registración para fines impositivos, lo que viola las normas contractuales más básicas de nuestro derecho obligacional.
Efectos dudosos: * Amplía el plazo mínimo de los contratos a 3 años, lo que, si bien implica mayor estabilidad para el inquilino, va a generar altos costos para ambas partes al momento de pagar el sellado del contrato.
Ante tantos desaciertos, el Colegio Provincial, así como de la Federación que nuclea al sector (FIRA) quiere mostrar los errores que se cometen y graves daños que se hacen previsibles.
Esperamos que nuestros legisladores estén dispuestos a trabajar en la modificación de este proyecto, dictando una norma superadora, que no irrumpa en el mercado locativo para traer errores del pasado y hacer más grave la carga que todos estamos transitando.