PRIMERA PARTE

El 30 de junio, se publicó en el boletín oficial la ley de alquileres que ha comenzado a tener efecto el 1 de julio, luego de los debates destacados tanto en diputados como en senadores. Esta ley que se aprobó con tintes manchados por la política, parecía ser un movimiento que el oficialismo buscaba y que, en el medio del contexto de la pandemia, rápidamente iba a salir a luz como una "buena noticia". Cuando hablo de buena noticia entre comillas es porque a mi entender en el mercado inmobiliario, ni los propietarios ni los inquilinos, tendrán mejoras sustanciales en cuanto a sus alquileres o en cuanto a la protección de sus propiedades que deciden poner en mercado. Otra vez, parece que abrir una nota con la mítica frase de Ronald Regan (expresidente de los Estados Unidos), es la conclusión del análisis de la política argentina: "Si se mueve, ponle impuestos; si se sigue moviendo, regúlalo. Y si deja de moverse, subsídialo". Tal es el desconocimiento sobre esta materia que la Ley de alquileres parte de una premisa bastante ilusa, ya que no diferencia los contratos residenciales de los comerciales. Tan sólo con esta pequeña distinción, comenzamos a brindar más protección a grandes compañías multinacionales o grandes empresas nacionales, que a una familia que tiene que alquilar su inmueble para vivir. ¿Por qué? Porque le damos la posibilidad de romper este contrato con una mínima penalidad y que no tenga que actualizar su alquiler vía ajuste por inflación y RIPTE (Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables) - normalmente se hace acorde a dólar BNA.

Nuevamente parece que dejar de lado lo comercial ya es moneda corriente en Argentina, un país en donde la mala regulación esta consensuada por personas que son ajenas al desarrollo de la inversión privada. Al no tener un contrato de renta efectivo, se achica la posibilidad de utilizar este flujo como "collateral" para financiar nuevos proyectos de inversión nacionales y/o extranjeros. Esto dejaría solo siete meses y medio de "Cash Flow" efectivo (en palabras más simples, toda la inversión la tenemos que recuperar en siete meses y medio, sino no tenemos la certeza de que sea rentable). No solo protegemos una demanda que no necesita protección, sino que matamos la oferta. 

Pero continuemos, saliendo de "lo comercial" y yendo a "lo residencial", donde se destacan algunos de los siguientes cambios:

* Elevar el plazo mínimo de los contratos de alquiler de dos a tres años.

* Establecer ajustes anuales en base a las variaciones mensuales tanto de IPC (Índice de Precios al Consumidor) como de RIPTE (Remuneración imponible promedio de los trabajadores estables) en ponderaciones iguales.

* Garantías en los contratos de locación de Vivienda de las cuales el locador debe ofrecer al menos dos de las siguientes garantías: Título de propiedad inmueble, Aval bancario, Seguro de Caución, Fianza o Garantía personal de recibo de sueldo o ingresos certificados. El locador no puede pedir más de cinco veces el valor mensual del alquiler, a excepción de la garantía personal que puede ser diez veces el valor del contrato. 

*Obligación de declarar el contrato en AFIP para exigir un desalojo.

* Limitaciones en los depósitos de Garantía: no se puede exigir más de un mes del alquiler (primer mes) y la devolución de este depósito debe ser ajustado al último mes. Tampoco se puede exigir pagarés, o cualquier documento fuera de contrato.

* Rescisión anticipada y renovación: quita penalidades y multas en alquileres que ya hayan transcurrido más de 6 meses y con avisos anticipados. 

Otra vez, y como siempre hablamos, cada rentabilidad esperada tiene detrás un riesgo asociado. Si nosotros tenemos que exponer nuestro patrimonio a mayores riesgos, solo nos quedan dos posibilidades: aumentar la rentabilidad esperada o retirar nuestra inversión. En este caso, esta ley nos expone a mayores tiempos de contratos, a garantías que poco sirven con un proceso judicial extremadamente lento, a la obligación de registrar el contrato ante AFIP (incluyendo este ingreso como renta de la tercera categoría alcanzada por impuestos), y por último más incertidumbre en cuanto a la ruptura del contrato por parte del inquilino ("Cash Flow" inestable). Dicho esto, todas estas nuevas restricciones ponen al mercado más "pro" inquilino que nunca, protegiendo menos al propietario. 

Hasta ahora el análisis se focalizaba en la perspectiva del propietario, pero ¿qué pasa con el inquilino? ¿Realmente esta nueva ley les brinda mayor protección? La realidad indicaría que no.



 

Por Matías Celasco Correa
Economista, Research Manager CBRE Argentina