Una simulación del Banco Nación muestra fuertes diferencias en la cuota y el ingreso exigido según el plazo y la acreditación de haberes.
Hasta $5 millones por mes: cuánto hay que ganar para acceder a un crédito hipotecario
Foto:
Acceder a un crédito hipotecario de US$75.000 exige no solamente demostrar ingresos suficientes, sino también contar con un ahorro previo considerable. Una simulación realizada sobre las condiciones del Banco Nación permite estimar cuánto debería ganar una familia y cuál sería la primera cuota para comprar una vivienda valuada en US$100.000.
El cálculo parte de una propiedad de US$100.000. Como la entidad financia hasta el 75% del menor valor entre el precio de compra y la tasación, el préstamo alcanzaría los US$75.000 y el comprador debería aportar el 25% restante. Esta proporción máxima de financiamiento también figura entre las condiciones oficiales de la línea +Hogares del BNA.
Tomando un dólar del Banco Nación de $1.505, utilizado en la simulación, el valor total de la vivienda sería de $150.500.000. El crédito equivaldría a $112.875.000, mientras que el ahorro inicial necesario ascendería a $37.625.000, sin contemplar otros gastos asociados a la operación.
Los clientes que acreditan sus haberes en el Banco Nación acceden a una Tasa Nominal Anual del 6%, por lo que las cuotas y los ingresos requeridos son menores.
Préstamo a 20 años
Préstamo a 30 años
En ambas alternativas, el Costo Financiero Total Nominal Anual informado en la simulación es del 8,40%, mientras que el Costo Financiero Total Efectivo Anual alcanza el 8,73%.
Las condiciones son menos favorables para quienes no acreditan sus haberes en la entidad. En estos casos, la Tasa Nominal Anual sube al 12%, lo que eleva tanto la primera cuota como el nivel de ingresos exigido.
Préstamo a 20 años
Préstamo a 30 años
Para este segmento, el Costo Financiero Total Efectivo Anual se ubica cerca del 12,8%, con una leve variación según el plazo seleccionado.
El Banco Nación establece que la primera cuota no puede representar más del 25% del ingreso neto familiar. Por esa razón, para calcular el sueldo mínimo requerido se multiplica aproximadamente por cuatro el valor de la cuota inicial.
La entidad permite sumar los ingresos de familiares directos que participen como codeudores, entre ellos padres, hijos o hermanos. Sin embargo, los titulares deben aportar una proporción mínima de la capacidad de pago requerida y todos los participantes quedan obligados frente al préstamo.
Por ejemplo, una familia que elija el plazo de 30 años y cobre sus ingresos en el BNA necesitaría acreditar $3.440.202 mensuales. El titular debería demostrar al menos $1.720.101 y podría completar el monto requerido con los ingresos admitidos de un codeudor.
Los montos de $860.051 a $1.242.851 corresponden a la primera cuota de un crédito expresado en UVA. No se trata de una cuota fija durante 20 o 30 años: tanto el capital adeudado como las cuotas posteriores se actualizan según la evolución de la Unidad de Valor Adquisitivo, vinculada con la inflación.
Por eso, antes de avanzar con una solicitud es importante evaluar no solamente si el ingreso actual alcanza para la primera cuota, sino también la estabilidad laboral y la capacidad del grupo familiar para afrontar futuras actualizaciones.
Extender el préstamo de 20 a 30 años reduce el pago mensual inicial y facilita el cumplimiento de la relación entre cuota e ingresos. Sin embargo, también prolonga el período de endeudamiento y puede incrementar el monto total abonado durante toda la operación.
Para quienes cobran el sueldo en el Banco Nación, elegir 30 años reduce la primera cuota en unos $112.527 respecto del plazo de 20 años. Entre quienes no acreditan haberes, la diferencia inicial es menor: aproximadamente $81.805.
La simulación muestra que el escenario más accesible requiere ingresos familiares por $3.440.202, una cuota inicial de $860.051 y un ahorro previo de $37.625.000. En el escenario más exigente, los ingresos deben alcanzar $4.971.404 y la primera cuota asciende a $1.242.851.
Los valores corresponden a una simulación realizada con las condiciones y cotizaciones vigentes al momento del relevamiento. El monto definitivo dependerá de la tasación del inmueble, el valor de la UVA, la cotización utilizada, el perfil crediticio del solicitante y la evaluación del banco.
