Uno de los fenómenos que está ocurriendo este año en el sector inmobiliario es que muchos estudios profesionales, que agrupan por ejemplo a contadores, abogados, arquitectos e ingenieros, están optando por alquilar fuera del microcentro. Y es porque consiguen mejores precios y no tienen que lidiar con los problemas para conseguir estacionamiento. Y se da en un contexto en el que quienes alquilan un inmueble para vivienda y están por cumplir el año, cuando corresponde ajustar el canon, deberán enfrentar un incremento récord, que rondará el 86%, según afirman en el sector.

En cuanto al tema de los grupos de profesionales, están optando por buscar inmuebles en la zona del Gran San Juan, con Capital a la cabeza y después vienen Rivadavia, Santa Lucía y Rawson. En las preferencias están unidades de al menos tres dormitorios y si tienen cocheras incluso también las convierten en oficinas. Los valores de las unidades de este tipo oscilan entre los $80.000 y los $100.000.

Según fuentes del sector, los precios no varían si se trata de una casa para vivienda familiar o para un estudio de profesionales. Lo que sí debe saber el propietario es que corre el riesgo de que, por el mayor tránsito de gente, el bien se puede deteriorar en forma acelerada. Claro que los inquilinos, al fin del contrato, deberán devolver el inmueble en buen estado, pintura incluida.

Mauricio Turell, desde la Cámara de la Construcción e Inmobiliaria de San Juan, señaló que este fenómeno, que se comenzó a insinuar el año pasado, ahora se está profundizando.

La otra cuestión tiene que ver con los contratos de alquiler. Quienes los tienen en marcha regidos por la nueva ley (ver aparte) y llevan 11 meses pagando lo mismo por su vivienda deberán prepararse para afrontar, en las próximas semanas, un durísimo aumento. Se habla de que rondará el 86%, todo un récord hasta ahora.

Sucede que la norma, vigente desde 2020, establece que el pago mensual debe actualizarse cada 12 meses reflejando en buena parte el índice de inflación. Y este indicador, en 2022, trepó al nivel más alto en tres décadas.

Para muchas familias inquilinas el ajuste anual de febrero de 2023 será el primero de su contrato. Para otras será el segundo y último, en caso de que hayan iniciado su alquiler en el segundo mes del 2021.

Las subas que se aplican cada mes son el resultado de un coeficiente que, establecido por el Banco Central (BCRA), combina los números de la inflación justamente mensual y los incrementos salariales acordados en las paritarias.

Precisamente el Central es la entidad encargada de elaborar y publicar ese índice, denominado Índice para Contratos de Locación (ICL).

El valor actual del ICL y todos los anteriores, día por día, se pueden consultar en la web del BCRA (www.bcra.gob.ar).

En cuanto a valores, el alquiler de un departamento monoambiente, con cochera, oscila en los $45.000. Si se trata de una unidad de dos dormitorios sube a entre $80.000 a $85.000 y una casa de tres dormitorios está entre los $80.000 y los $100.000. A estos valores hay que sumar las expensas, que parten desde los $4.000.

Uno de los fenómenos que ha producido la ley de alquileres es que ha bajado sensiblemente la oferta y ahora cuesta encontrar un inmueble para alquilar. Por eso Turell cuenta que los inquilinos prefieren renovar el contrato antes que buscar una nueva opción.

La compraventa de inmuebles tampoco está moviendo demasiado, aunque sigue siendo una opción segura para los inversores. Invertir en ladrillos siempre conviene, dicen en el sector. Por eso es que muchos propietarios que pusieron sus inmuebles en venta en los últimos dos años no volvieron a quitarlos de esa opción de negocio. Ninguno regresó al mercado de los alquileres y por eso hay mucha escasez de unidades en el mercado y la demanda supera la oferta.

Legislación

3  Es la cantidad de años que duran los contratos de alquiler según la legislación vigente. Por ahora no se anticipa que el tema pueda cambiar porque no está en la agenda oficial.

• Legislación vigente

Por ahora no hay indicios de que la legislación vaya a cambiar. Aun cuando la decisión del Gobierno nacional es avanzar con un período de sesiones ordinarias a concretar entre el 23 de enero y el 28 de febrero, no se anticipa que la ley de alquileres vaya a estar en el temario.

El sector reclama el retorno de los contratos a dos años y los ajustes cada seis meses. Pero, para desdén de inquilinos, propietarios e inmobiliarias, el oficialismo anticipó una agenda que excluye el tratamiento inmediato del marco. Todo indica, entonces, que la discusión en torno al cambio de la normativa vigente recién se retomaría a partir de marzo.

Por otra parte, la segunda mitad de 2023 permite anticipar que se vendrán subas aún mayores a las que se han venido teniendo. Esto, producto de que comenzarán a vencerse los primeros contratos pactados con la actual ley.